​欠物业费过三年就不能起诉了吗（物业费官司到底有没有“诉讼时效”的限制）

欠物业费过三年就不能起诉了吗（物业费官司到底有没有“诉讼时效”的限制）

人民法院受理的物业公司起诉欠费业主催索物业费的案件，统称为“物业服务合同纠纷”。这类案件共同的特点是，“标的额”普遍较小，一般在数百元上千元至万把元左右，而且这还往往是多年才累积达到的数字。

某些极为个别的案例中，开发商下属物业公司长期服务小区，其起诉业主欠费能达到十五年之上。由于物业公司起诉的时间跨度过长，“诉讼时效抗辩”就成了欠费业主一方常见的抗辩理由。

所谓“诉讼时效”，这项法律制度通俗地讲，就是权利人经过法定期限不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权便归于消灭的制度。那么这个期限一般是多久呢？以2017年10月1日为界，在此之前，按《民法通则》的规定是两年；在此之后，按《民法总则》的规定，调整为三年。

刚刚实施的《民法典》，沿用了《民法总则》的规定。这里我们都按三年来讨论，意思就是当物业公司知道业主欠费时，必须在三年内提起诉讼，超过这个期限，它就有可能丧失“胜诉权”，即便立案也有可能被法院驳回。

但是，“物业服务”比较特殊，《物业服务合同》也是比较特殊的合同类型；由此，各地人民法院在物业费官司是否适用“诉讼时效”问题上，裁判尺度差别比较大，并不统一。你会发现，相似的一个案例，同样一份合同，在不同地区法院却往往会产生不同的裁判结果。这里大致可从三种情况进行分析。

第一、如果物业公司已经撤出小区，物业合同终止。此时，各地法院均会严格适用诉讼时效。因为合同的终止，意味着物业与业主之间不再存在权利义务关系；物业自撤出小区之日起三年内，如果没有向那些欠费业主提起诉讼，或以其他方式主张过权利，那么它就有可能丧失诉权。

意思就是，那些把物业“赶走”的小区欠费户，如果三年内它没来跟你要钱，它就没有权利再要了。

第二、在物业合同期限内，物业公司持续提供服务的小区，多数法院不支持业主一方的诉讼时效抗辩。这些法院认为，物业服务具有“持续性”的特点，不能中断，只要物业公司一直在提供服务，它就拥有随时向欠费业主主张物业费的权利，而业主方也要履行按期支付物业费的义务。如果支持业主的时效抗辩，这对那些按时缴费的业主来说，也是不公平的。

意思就是，只要在合同期限内，物业公司没撤出小区，它就可以随时起诉，不受三年时效的限制。

第三、还有一些法院认为，即便物业公司在合同期内持续性的服务，也要严格适用诉讼时效。这些法院是从“规范物业公司内部管理”的目的出发，它们认为物业必须要做到规范及时的催收费用，才能保证物业服务的正常开展，进而维护小区的整体利益。

意思就是，物业公司要按时采用“书面”等合法有效的催缴方式催交欠费，并保留好证据；如果超过了三年时效，物业又不能提交相应证据证明它曾经催过费，主张过权利，那么超出时效的部分，法院就不会予以支持。

应该说，诉讼时效问题对于物业和业主双方，都有比较重要的意义：

对物业公司来说，尤其是法典业已明确了不得采取断水断电等非法手段催收费用，只有通过仲裁或诉讼才是唯一的正途。这就要强化内部管理，规范及时的依照合同约定期限催费。要注重相关证据的保留和固定，诸如：EMS、挂号信、律师函等等，否则就有可能因超过时效而丧失部分或全部的诉权。当然，搞好本质工作，以优质服务取信业主，这比任何催费手段都要强，都要长远。

对于业主来说，要学习相关法规，要懂得利用法律维权。诉讼时效抗辩，这是合法的抗辩理由，但是你必须要主动提出。因为按相关司法解释来看，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。

那么你提出时效抗辩后，能否得到采纳和支持，这个就由人民法院依法裁判吧，毕竟法律是公正的。