​银行利率下调房贷利率会跟着下调吗 主要看贷款合同

银行利率下调房贷利率会跟着下调吗 主要看贷款合同

银行利率下调房贷利率会跟着下调吗？主要看当时的贷款合同怎么签？如果签了固定利率，那基准利率的升跌都与您没有关系。如果签了跟随基准利率，一般就是一年一调整，无论上一年度利率如何变化，一般都选择跨年（自然年）前最后一个基准利率。尤其现在实行LPR，下一年的利率决定于上一年12月公布的那个数字。比如最近几个月，都在4.65％，但到了12月，银行合着伙来搞事时，可以一起“协商”出LPR为5％什么的，那下一年整整一年，存量贷款都要按5％来做基准利率了。

这里的“下调”是指商业银行的上浮比例下调，还是央行贷款基准利率的下调？如果是前者不会，后者通常会跟随下调，因为目前的房贷通常采用浮动利率。

商业银行上浮比例

6月房贷报告首套平均利率为5.423%，那么5.423%是怎么计算出来的呢？5年期以上贷款基准利率不是4.9%吗？

央行基准利率仅供参考，具体贷款利率以具体银行审批为准。即商业银行贷款利率可基于基准利率进行一定的上浮或下浮，5.423%是基于基准利率上浮5.423%/4.9%-1=10.67%。

假设你的贷款利率基于基准利率上浮10.67%为5.423%，那么这10.67%的上浮比例永远保持不变。即银行下调贷款上浮比例，那么你的贷款利率不变，仍然以10.67%的上浮比例计息。

因此，买房的时候要十分注重商业银行利率上浮比例，该上浮比例可以说是商业银行锁定的利差比例，永远保持不变。商业银行上浮利率调整，与已在还贷的房贷无关，上浮多少就说明要比不上浮的多付多少利率计算的利息。

央行基准利率调整

以前利率较高的时候，房贷存在固定的利率，特别是5年期以下的房贷。但目前通常采用浮动利率，而该浮动便是基于基准利率的浮动，会随基准利率的调整而调整。

比如目前贷款利率基于基准利率上浮10.67%为5.423%，今年5年期以上贷款基准利率调整为4.5%，那么明年你的贷款利率将会以4.5%作为基准，上浮10.67%为4.5%*（1+10.67%）=4.98%，相较于5.423%出现下降。

综上所述，已在还贷的房贷利息会不会下降，取决于是商业银行自身调整贷款上浮比例，还是央行调整基准利率。前者不会变，后者则会跟随下降。

不会跟着下调的！如果只是银行层面下调房贷利率，那么新贷款会执行新利率，已办理的贷款还会执行原来利率不变！老壶想装新酒，哪有那么好的事情哟！

银行房贷利率有所松动

2018年，各地频繁出台房地产调控政策，银行更是收紧房贷的审批，提高贷款利率，平均房贷利率为5.88%（基准上浮20%），甚至更高！而进入2019年，各大银行对于首套房贷款利率呈现出下降的趋势，据相关数据显示，2月份，全国首套房贷款平均利率为5.63%，已经连续3个月下降！

正因为如此，很多2018年已申请房贷的小伙伴们，不禁要问，之前办理的房贷利率，也会跟着下调么！其实并不会，这里面涉及到一个银行房贷利率构成的问题！

银行房贷利率的基本组成

我们都知道的是，银行房贷利率是由“基准利率＋浮动利率”构成的！其中，浮动利率一旦签订合同、银行放款后，在整个贷款期限内就是永恒不变的。换句话来说，已办理的房贷，除非基准利率调整，否则贷款利率不会发生任何改变！

举个简单的例子，2018年办理的房贷为基准利率上浮20%，也就是5.88%＝4.9%＋4.9%×20%。一旦银行放款后，这个上浮20%的比例始终不变，想要贷款利率发生变化，除非基准利率调整，否则绝无可能！

而央行上一次调整基准利率，还是2015年10月24日，距今还不到四年的时间，而短时间内，央行再次下调基准利率的可能性并不大！因此，已办理房贷的小伙伴，想要下调利率，可不是那么容易的！

有时候，房贷利率的高低，比房价更重要

对于准备买房的刚需一族，银行下调房贷利率的意义十分巨大！比如，100万的房贷，基准利率上浮20%（5.88%）与上浮10%（5.39%），20年两者利息支出相差6.68万元；30年相差11.14万元；相当于100㎡住宅单价至少下降﹣668元/㎡，房价下跌﹣5.13%，还是蛮多的！

总之，只要不是央行下调基准利率，对于已办理房贷的小伙伴来说，是没有任何的意义的，无需太过在意！