福州古田路88号周边的房子怎么样？我去现场转了转

楼市的从业者，对于地标敏感应该是是职业的惯性。从业这几年，晋安湖、西湖、金山、清华附中等核心地标，可谓是行业的焦点。

但未来，福州的楼市关键词库里可能会加上一个地点——古田路88号。

其实古田路之前都是比较低调的路。朋友相约吃饭，往往会以水部地铁站作为接头的地点。在楼市领域，周边项目入市时，也会以五一广场作为主打的卖点。

乘着最近古田路上的车不多，我去古田路88号转了转，顺便还在周边做了个核酸。

古田路的低调

有人戏言，经过这次疫情，以前闷声发财的古田路终于展示了一把人气和实力，走到了大众眼前。繁华，来自于风水和玄学。

镇海楼下有七口缸。据说是一个风水局，叫做七星缸卦阵，象征福州的东，西、南、北、汤、水部，井楼等七个城门。

古田路88号位于福州水部街道。水部一词，来源当年福州城东南面的水步门。

如今的福州地标五一广场，昔日四周是一片沼泽、湖泊池塘；上世纪70年代，如今的龙华天桥位置上，也有十几级大石阶的石桥。

岁月变迁，沧海桑田。但俗话说遇水则发。古田路得水，所以周围银行林立，商业文化发达。当然这只是一种暗示，听听而已。

古田路的发展，首先是处于城市的地理中心位。

原先的福州，繁华区域集中鼓楼和台江。三坊七巷成为妥妥的地理C位。

这几年福州城市发展不断东扩南进，延伸到了鼓山脚下和三江口。随着城市版图扩张，也使得古田路的位置隐隐处于福州的地理位置中心。

其次，是因为周边产业形态丰富。

耸立于五一路与古田路交汇处的正祥写字楼（下图），纯商务办公面积，达到了4.3万平方米。

按照国际5A写字楼标准打造，15部蒂森克虏伯电梯，代表了附近的办公生态——白领多。

古田路作为现代金融标杆区，沿街也是金融机构林立。省工商银行、邮储银行、华夏银行、光大银行、建行城东支行等都在这里设点。

除了白领、金融之外，在互联网大数据产业上，古田路也没有落下。福建省电子信息集团就位于水部街道。

因为有着丰富的产业基础，古田路也有自我进化的能力。古田路88号华丰大厦对面，是在建的闽投营运中心。

闽投营运中心效果图

这是福建省内首个与地铁合建的全逆作法超高层建筑工程。地铁与建筑结合，在地铁上盖新建项目，可以说是难度极大。

25层与21层的双子塔楼与5层的裙楼相连。办公、酒店、和商业形态兼备。

闽投营运中心资料图

如此高难度的项目出现在古田路，本身就说明了古田路并没有躺平在既有的产业上，而是不断有自我挑战的勇气。

第三，古田路88号处于鼓楼和晋安的交界处。

据资料记载，1995年，鼓楼区的王庄新村、东门、五四3个街道办事处和水部街道的紫阳、紫新、砌池、丝绸厂、福马5个居委会，台江区新港街道的连潘、连辉、象园3个居委会，都并入新成立的晋安区。

因为周边区域的实力都很强，所以这样的板块交界不会出现“三不管”地带，反而因为交流和碰撞，出现繁华。

这有点类似万科在福州的拿地思路，喜欢在板块交界处拿地，看好板块互相扩张后，在交界处迸发的潜力。

最贵安商+豪宅

从水部地铁站出口走出来，古田路88号华丰大厦就进入了眼帘。大厦周边被绿色的挡板围了个严严实实。

大厦的底商铁门紧锁。便利店和食杂店的招牌也让我们看到了接地气的另一面。

距离古田路88号华丰大厦300米左右，凯旋公寓的小区门口就有个核酸点。让人意外的是排队的人并不多。核酸很快完成。

当然作为楼市分析，除了看下古田路88号，也要谈谈周边的楼市。

首先，古田路88号北侧不少小区的年限都很久。

古田路88号华丰大厦，位于建华社区。建华社区内包括了凯旋公寓、佳和花园、建华新村、双子星大厦等。

以凯旋公寓为例，这是2000年前后的房子，周边有福州第十一中学、鼓楼区第五中心小学等教育配套设施。小区均价在2.9万/㎡左右，但挂牌不多。一套60㎡的房子租金在2500元左右。

凯旋公寓的北侧，是1995年建成的水部泮洋玉融花园。目前的均价在2.7万/㎡，今年7月一套中楼层的88㎡的房源以253万成交。

第二，古田路南侧有好几个最牛安商房

当然如果你对房龄有要求，那么从古田路88号出发，穿过古乐路，来到了蛤埕路。整个城市界面焕然一新。

这里有着鼓楼的好几个“最牛安商房”。

正祥贵里香园，龙庭花园、乐业大厦——2018年，这几个安商占比达到95%的项目密集入市，备案均价达到了3.8万/㎡，引发追捧。

去年年底，正祥贵里香园因为中心花园的地砖始终呈现透水状态，引发媒体关注（下图）。

但只从建设时间和外立面而言，这几个盘在古田路周边都相当引人瞩目。

不过因为都是高安商占比项目，可出售的房源不多。以当年和华润乌山府和榕发乌山郡同期入市的中建龙庭B区为例。

这是当时福州安商房项目备案价最高的楼盘。安商占比95%，面向市场在售只有41套。

如今在幸福里平台上，中建龙庭B区75㎡3室2厅的产品，单价达到了4.1万/㎡。

乐业大厦主打103㎡的产品，总价也来到了400万。据说也仅有5套在售。

第三，有红花有绿叶，顶级豪宅即将入市。

在3个鼓楼最牛安商房项目的附近，还有一个牵动诸多关注的福州楼市TOP级项目——阳光城龙庭路95号。

阳光城龙庭路95号

今年的福州国贸天琴湾很快售罄，180套房源中，单套价格最低约1060万，最高破1700万。

阳光城龙庭路95号同样也是牵动高精致人群心弦的豪宅，备案套均价格近2000万。

2016年8月，经过上百轮叫价，阳光城最终以15.5亿元拿下项目地块。

备案价格区间约在4.59-4.95万/平，项目主推235、283㎡大户型房源，套均价格1880万。

去年底，该项目取得预售许可证当天，86套住宅房源就全部显示为“已签”状态。

今年10月，70多套房源又呈现了“限制”状态，项目传出了招聘销售精英的信息。不少人都在拭目以待，这个项目的最终售价是多少钱。

烟火气的重塑

近距离走进古田路片区，你就能明白周边的魅力。

学区不算福州顶尖，但客观上也降低了一些老旧小区的房价，吸引了更多的人气。

片区内有产业，有生活，各个业态，共同塑造了古田路周边的楼市，感觉魔幻。

举个例子。古田支路和建华支巷的路口处，一街之隔，有两种不同的形态。

一边是非常先进的国际温泉酒店，一边是90年代前后的砖混结构的某宿舍小区。两者的距离只有10多米。

高净值人群为什么喜欢市中心？因为需要占据城市中心来提升工作效率，也需要凌晨2点的夜场和烧烤摊带来的烟火气。

当然，这样的有魅力的烟火气，也可能在后疫情时代进行优化提升。

对于娱乐行业来说，诸多规范并不仅仅针对顾客，对于服务者同样需要严格执行。

如今古田路周边不少老旧小区门口都有红衫志愿者。相比不少福州的不少新房，诸多老旧小区物业缺失的空白比较大。疫情一旦淡去，不少小区的升级工作必然进行。

部分老旧小区，会不会像台江的上海新村一样，进行拆迁重建，也值得关注。

古田路周边小区

过去楼市宣传非常忌讳烟火气。似乎好房子就要静谧、高墙，形成一个小范围的精英圈，翩翩似仙。

但这几年，我们看到了越来越多的项目，对于周边的庙、医院已经不再紧张。

这些其实都是属于人间烟火气的配套。事业、大环境的深深孤独，加深了购房者对于现实的期待。

对楼市和城市而言，只有赢得了人才能赢得未来。