​央行行长8次提房地产，“稳楼市”如何与城市更新联动？

央行行长8次提房地产，“稳楼市”如何与城市更新联动？

近期高层专题学习会议上，“稳楼市”再次成为高层表述的关键词，而这一次它和城市更新、消除安全隐患被放在了一起。

12月3日，国务院以“深入推进以人为本的新型城镇化”为主题进行第十七次专题学习。会议提出要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来。

同日，央行行长在《人民日报》发表的一篇不到5000字的文章中，更是8次提及房地产相关表述。

这是自去年9月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”以来，高层再次对房地产市场释放清晰信号。相比此前会议，“消除安全隐患”是这次会议的新提法。

一、政策定调

近期三次高层会议密集释放房地产政策信号，从金融管理到城镇化战略，形成了一个完整的政策框架。

央行行长在《人民日报》文章中强调，需要加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。

这一表述的背景是，央行曾在2023年12月4日发表文章，当时9次提及房地产，并强调了“房住不炒”定位和保障性住房等“三大工程”。而本次文章的表述已经发生了变化。

12月8日召开的政治局会议分析研究2026年经济工作，虽然没有直接提及房地产，但明确要求“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”。

中指研究院指出，此前“十五五”规划建议已明确要“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解”。这意味着化解房地产风险仍是明年经济工作的重点之一。

二、战略转型

当前中国房地产政策的核心已从简单的需求刺激，转向与新型城镇化、城市更新相结合的系统性工程。

12月3日的国务院专题学习将“稳楼市”纳入新型城镇化系统工程之中。会议指出，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。

截至2024年，我国常住人口城镇化率已达67%，城镇人口达9.4亿人。但户籍人口城镇化率仅为48.3%，两者之间相差约18个百分点，相当于约1.7亿进城农民工和随迁家属尚未在城镇落户。

这为房地产市场提供了长期需求基础。会议特别强调，要“科学有序推进农业转移人口市民化”，解决好这部分人群的就业、社保、安居、子女教育等问题。

三、安全隐患

“消除安全隐患”首次与城市更新、稳楼市并列提出，反映政策对建筑安全的重视达到新高度。

近期，国务院安委会部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动。这一行动与香港大埔宏福苑火灾事故的警示有关。

数据显示，截至2024年，全国房龄超过30年的住房建筑面积已超230亿平方米，占比高达35%。

这些早期建设的住宅已进入“中年维修期”甚至“老年危损期”，存在外墙脱落、管线老化、结构开裂等一系列问题。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，将城市更新与消除安全隐患结合，是保障城市安全运行的必然要求。这意味着2026年危旧房的安全隐患消除工作将会提速。

四、城市更新

城市更新已成为稳楼市的重要抓手，同时也为房地产行业转型提供了新赛道。

今年以来，从中央城市工作会议到政治局会议，都明确提出“高质量开展城市更新”。住建部也已将城市更新摆在更加突出的位置。

住建部部长此前表示，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产仍有很大潜力和空间。

2025年“好房子”首次写入政府工作报告，标志着新一轮住房产品迭代周期已经到来。“好房子”将有望率先企稳回升，支撑新房市场成交，并推动市场形成新的供求关系平衡。

五、 市场现实

尽管政策信号积极，但当前房地产市场仍面临下行压力，风险化解工作成效初显。

国家统计局数据显示，今年1—10月份新建商品房销售额69017亿元，下降9.6%。

二手房市场同样承压。11月百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，房地产业具有产业链长、关联度高、涉及面广等特点，其平稳健康发展直接关系到民生保障、金融安全、地方财政乃至宏观经济大盘的稳定。

经过多方努力，房地产风险已明显收敛，部分领域出现逐渐出清的积极信号。特别是“保交房”工作推进下，各地项目停工困境明显减少。

六、地方行动

地方层面也在积极落实稳楼市政策，尤其是一线城市政策调整成为重要风向标。

据统计，2025年前三季度地方围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度出台稳市场政策556次。

北京、上海、深圳等一线城市均调整放松了限购政策。这些政策旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，近期央行行长表示“将继续坚持支持性的货币政策立场”，短期来看支持性货币政策仍将延续，降准降息仍有空间。

更多低成本资金进入市场，将有助于降低购房者、企业资金成本，修复市场预期。

当高层会议不再单独强调“房住不炒”，而是将稳楼市与城市更新、消除安全隐患、新型城镇化相结合时，一个显而易见的趋势是，房地产政策正从单一行业调控转向更广泛的系统性工程。

住建部部长倪虹此前表示，中国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造，房地产仍有很大潜力和空间。与此同时，约1.7亿进城农民工的安居问题仍是未来五年住房发展领域的重点。

随着城市更新按下加速键，房地产行业正在告别过去大规模增量扩张的模式，转向存量提质增效的新阶段。那些能够提供“好房子”、参与城市安全更新的企业，将在新的市场格局中找到自己的位置。