探讨一下第四代住宅（一）

关于第四代住宅的追溯

市场上常说的“第四代住宅”，学名即“城市森林花园住宅”，又称庭院房、立体园林生态住房。其主要特征是:“层层有园林，户户有庭院”，是把别墅院子的概念应用到多、高层住宅中的一种新型住房产品。

第四代住宅在2018年以概念型产品横空出世，据说是由清华大学建筑学院提出并设计，拥有多项原创核心技术，其中一百多项核心技术已获得中国、欧盟、美国、日本、韩国等几十个国家的专利保护，叫无数人惊叹不已，还被业界称为“中国第五大发明”。然而查遍清华的网站，却没有任何关于 “第四代住宅”的只言片语。

第四代住宅的行业标准和地方规控导向

该类产品行业标准是《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，于2021年发布。该行业标准的出台，使得相关报规报建工作更有据可依。该《标准》中，所呈现的建筑布局基本分3类，“空中户属庭园住宅”、“空中共享园林住宅”、“空中共享园林住宅（空中停车）（完全体）”。

从该标准可知一事，“第四代住宅”是业界对“绿色建筑”出的对策，在试点也好、尝试也罢的开发和监管博弈中，开发商基本只想做“庭院房”，建安成本增加不多，还能以第四代建筑的名义过规建造，送客户一个露台。而监管部门出于行业需要提质增效、节能减排、推动技术创新的大局出发，倾向推动做“空中共享园林住宅（空中停车）（完全体）”这一产品。

根据一些地方已出台有关“第四代住宅”规控导向，“空中户属庭园住宅”电梯厅计入公摊、庭院为不计容建面；“空中共享园林住宅”、“空中共享园林住宅（空中停车）”的电梯厅、户数庭院和空中共享平台均为不计容建筑面积，住宅得房率确实得到了提高，项目的绿化率也获得提升。

开发建设第四代住宅完全体的动因不足

从开发商的角度，基本倾向于做“空中户属庭园住宅”，只需要每户做露台，并在露台上选种植物并配置垂直灌溉系统，增加基础设施费中的景观园林工程费用。而景观园林工程费用的预算，弹性很高，一个普通住宅项目，计划时可能是500元/㎡，落地时变150元/㎡。即使是做“空中户属庭园住宅”的景观部分，单位费用基本也是可控的，该项费用算是小头。

做常规住宅产品，是个舒适区，产品从设计到建造完成，标准化很普及，都在同样的标准下使用差不多的建筑结构、建材和工法进行建造，各项费用基本透明。成本控制方面抠的是细节，细节决胜。因此，做常规住宅的总包毛利率净利率双低。

而做“空中共享园林住宅”、“空中共享园林住宅（空中停车）”这两类，对地产开发建设来说，成本费用大概率是不好控的。

首先，设计方面，设计院也是吃螃蟹的，设计周期肯定拉长，设计费用也就不会低（要做bim），甲乙方沟通成本也上升。常规住宅，甲方招个一年十几万的建筑师做设计管理，工程和营销再打打配合，也能将就用了。如果是做比较新的东西，甲方得招个60w起步的设计总监+分部工程师组建设计管理部，人力资源成本嗷地一下就上去了。

其次，建造方面，因为是吃螃蟹，标准化待探索，很多节点控制会经验不足，初次做的几个项目，建设方、施工方、设计方、监理方乃至监管方，恐怕都要交点“学费”。显而易见，施工总包对毛利率的需求会提升，需要做到比肩道桥、市政工程的毛利率，建安成本不低。

常规住宅的设计活荷载是套内不低于2Kn/㎡、阳台不低于2.5kn/㎡、露台不低于2Kn/㎡。而户属空中花园（露台）的活荷载标准值不低于3.0Kn/㎡，空中共享平台的活荷载标准值不低于3.5Kn/㎡。

常规住宅，满足活荷载2Kn/㎡的建安成本1500-3500元/㎡（建安费用/规划建面）。而要做到活荷载3.0Kn/㎡起步，并有“空中共享园林”，建安成本起码4000元/㎡起步，如果是做“空中共享园林住宅（空中停车）”，虽然土方是少挖，但建安地基、基础工程、主体结构、电梯等部分增加的成本是远大于土方开挖成本，还得面对总包的利润提升诉求。

最后，“空中共享园林住宅（空中停车）”中的载车电梯，其供应商选择是个问题，市场上，载车电梯基本是工业电梯，主要应用在工业生产需求上，在空中共享园林住宅（空中停车）”应用中，需要专门设计一套适用的车梯、人梯交互系统和安全保障系统，现在此类供应商寥寥，在未形成大规模化生产的情况下，电梯供应商需要提高电梯价格来分摊开发成本，无疑提高了住宅载车电梯的购置费用。显然，住宅载车电梯的维保年费也会比较高，物业管理的收费也会由此提高。但从宏观来说，住宅用载车电梯能由此获得广泛市场，则不失为一个使国产电梯厂商弯道超车的机会点。

在常规住宅、第四代住宅完全体实际获地成本差距不大的情况下，开发商，不论哪种性质的开发商，只要无亏损准备的，就没有做空中共享园林住宅（空中停车）”的动因。

对于第四代住宅的发展思考

目前，全球气候方面，现处于一个气温上升周期，一年更比一年热，第四代住宅相较普通住宅，在吸能散热方面更具优势。

第四代住宅能使项目整体的绿化率获得提升，若链接到“碳中和”、“城市碳汇”这一系列“碳中和”概念产品上，更能理解为何现在很多城市会想法儿促成做“第四代住宅”试点项目。

受制于建安成本，第四代住宅完全体的落地，大概是要在高房价高地价地区，这样建安成本占比较低。由城市管理机构先出台利于第四代住宅完全体的城乡规划管理规定，附带较多限制性条款进行供地，建设几个试点项目，做好投资后评价和物业管理问题的评估论证，形成GB/T标准。

引用

朱振中.“第四代住宅”专用汽车电梯的开发【J】.中国电梯,2021(12):52-56.孙轶.第四代住宅,创新OR噱头【J】.中国房地产,2017(11):64-65.刘杰.住宅用高速汽车电梯的设计案例探析【J】.河南科技,2020(14):88-90.《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》《住宅设计规范》(GB50096-2021)

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